福州晚报12月26日讯，福州地产行业人士表示，福州已经有逾10处大型商业项目陆续面市，而在未来3年到5年内，至少还将有30个商业地产项目(含城市综合体)投入市常大量商业地产项目在福州跑马圈地，背后究竟蕴藏多大商机，潜藏多大风险，令人关注。随着行业的影响力不断扩大，长生人寿的生意也在不断的蔓延，市场的发展也在逐步推进。
前两年价格为每平方米10万元到12万元的宝龙城市广场沿街店面价，今年已经飙升至每平方米15万元。目前，在福州稍微好一点的地段，普通商铺的售价也已经达到每平方米7万元到8万元。在2012年，福州的商业地产，已经开始显露出虚火。昨日，福州地产行业人士表示，福州已经有逾10处大型商业项目陆续面市，而在未来3年到5年内，至少还将有30个商业地产项目(含城市综合体)投入市常与此同时，原有商铺和写字楼的租金也出现飙涨势头。大量商业地产项目在福州跑马圈地，背后究竟蕴藏多大商机，潜藏多大风险，成为人们关心的话题。
高端写字楼产品大量面市
在五四路环球广场办公经商的林河升，今年以来一直在找寻合适的高档写字楼，打算摆脱租写字楼办公的生活。
没有办法。福州写字楼的租金这几年一直在涨，有的写字楼租金现在已达到每月每平方米190元了。林河升说，这种局面让他考虑，与其支付这么高的租金，还不如自己购买写字楼。
根据相关统计数据，以当前写字楼的主流面积150平方米为标准，目前福州市区写字楼的销售均价约为每平方米18000元，投资一套150平方米的写字楼一共需要270万元。根据目前写字楼市场的租金情况，平均租金约为每平方米每月125元，一年的租金收入为225万元。因此，投资回报率为83%，考虑到价格波动因素，上下浮动2个点，当前福州写字楼回报率约在6%到10%之间。而如果是同等价格同等面积的住宅产品，投资回报率不到2%。
正因如此，越来越多投资者从住宅及商铺市场中抽身，转攻写字楼市常看到了这一点，许多开发商也顺势开发了大量高端写字楼产品，集中分布于台西cbd和海峡金融街等区域，高度品质和价格一座更比一座高。业内人士表示，2012年，福州写字楼处于集中供应阶段，可售写字楼面积约达到130万平方米。6月以来，包括申发大厦世纪百联升龙汇金中心在内的多个写字楼项目就陆续开始加大宣传促销。而在近期，福州ifc阳光城时代广场等高端写字楼又相继揭开面纱。业内预计，未来福州未售的写字楼面积甚至可能达到300万平方米。
在价格方面，据相关统计数据，2011年福州纯写字楼项目成交均价最高达到每平方米28万元。从去年全年福州市的写字楼成交数据来看，仅在6月7月出现了低于每平方米2万元的价格，其他时间都在每平方米25万元上下，最高时甚至超过了每平方米3万元。从今年的情况看，写字楼售价基本与去年相同。
日益高涨的价格，迅速增加的供应量，无疑为福州的写字楼市场增加了更大的不确定性。中原地产董事总经理蔡俊表示，如此庞大的供应量背后将是激烈的竞争，毕竟福州的商务资源有限。目前写字楼已经大量上市，而明年这种势头还会加剧，短期内供应量激增势必会造成低价竞争现象，此前写字楼租金大幅上涨的势头也会减弱。不过，也有业内人士表示对写字楼长期发展依然看好。中捷地产总监黄锐认为，从长远来看，未来写字楼市场应该保持稳中有升的态势。尤其是项目本身品质好有差异化特点且定位准确的写字楼项目，市场接受度会不断上升。
城市综合体竞争日趋激烈
城市综合体，一度是个令福州人兴奋不已的名词。其依靠丰富而多元的商业业态，迅速赢得了福州消费者和投资者的心。
不过，进入2012年，城市综合体却没有往昔那般豪气了。去年开始，福州的城市综合体就已经如雨后春笋般涌现，泰禾广尝贵安新天地永嘉天地等大体量的综合体项目今年悉数投放市场，将在2013年至2015年陆续面市。福州房产专家王剑超认为，近两年福州综合体项目开发迅速，体量过大，短期内商铺供给过剩已成事实。据不完全统计，目前福州市规划在建的城市综合体项目已超过15个，福州的城市综合体数量或许已超出福州市场的承载力。
即使不算上这些还未开业的城市综合体，目前已经投入的城市综合体也已经出现了人气下滑的苗头。在福州一家已经开业较长时间的城市综合体，至今还有部分店铺空置。
一个城市综合体的成熟需要经得起时间的考验，福州大多数城市综合体还处在市场培育期。短时间内过多的城市综合体形成竞争，结果必然只能成就极少数的商圈及其优质商铺。
旅游地产全面爆发后劲十足
现在，说到商业地产，除了商铺写字楼和soho外，许多福州人还会想到一个名词旅游地产。两年前，旅游地产对福州而言还是一个新鲜事，如今，人们已经是耳熟能详了。
所谓旅游地产，指依托周边丰富的旅游资源而建有别于传统住宅项目，是融旅游休闲度假居住为一体的置业项目。在福州大学房地产研究所所长王阿忠看来，福州旅游地产的开发潜力较大，如果定位清晰，有正确的开发模式，不仅能给房产带来附加值，同时也能带动旅游产业的发展。
支持这种观点的，显然是多数，不然也不会有这么多的旅游地产项目集中落户福州。继世茂集团以36亿元拿下福州鼓岭的3幅地块，拉开了大开发商进军福州旅游地产的序幕之后，旅游地产项目在福州已经全面爆发。目前，福州公布在建的重大旅游项目共25项，总投资26411亿元。业内人士表示，福州正在筹备中的新旅游地产项目，全部是超重量级的，投资方也多是国内知名房企，如万科万达华侨城。近期新签署的项目更是巨无霸级别----如恒大将在榕开发集旅游度假村世界风情酒店群超五星级酒店国际会议中心游艇俱乐部等于一体的福州海洋文化旅游城项目。而富力地产也将在福州投资约250亿元，建设闽侯金水湖生态商住综合项目。
在看好旅游地产的同时，王阿忠也提醒，旅游地产是一个需要长期持有经营的项目。从投资的层面来说，旅游地产的操作更倚重于经营，因为投资周期长而被认为是运作难度最大的房地产开发形态。事实上，早在上世纪90年代，福州就有投资者开始旅游地产开发，如长乐下沙度假村亚青游艇别墅等。虽然都曾一度打出旅游的牌子，但最终结果都不理想，个别旅游地产项目因为开发商的实力以及运作经验不足，甚至沦为农家乐。
高星级酒店项目相继落子福州
福州市区今年四次出让地块，就三度涉及酒店地块。在业内人士看来，这充分说明了今年政府对推动高星级酒店项目落子福州的重视。
早在今年福州第一次土地出让中，宗地2012-01号地块就作为商务用地(酒店)使用，最终由鼓楼区房地产开发有限以4800万元竞得。在今年福州市第三次土地出让中，宗地2012-08号地块作为商服用地(酒店)使用，最终由梅园酒店(三明)管理有限以257亿元竞得。而本月出让的宗地2012-13号地块更要求竞买人必须承诺在建成后需引入五星级酒店，该地块最终被融信集团获得。
记者从业内获悉，万豪，洲际雅高等国际一线酒店集团均制定了在福州的扩张计划，近期又有6家五星级酒店将落户福州。而随着恒大集团华侨城集团在福州的布局，福州的五星级酒店项目还将迅速增加。预计到2015年，福州将实现全市各县(市)区高星级酒店全覆盖。
高星级酒店项目大量落子福州，背后是强劲的需求。近几年福州经济快速发展，尤其是会展经济发展势头良好，使得福州高端酒店需求量硬件要求也在不断提升。2015年，福州将举办全国城运会，这对福州高端酒店的质量和数量都会是一个挑战。福建省旅游饭店业协会会长邹子平说，会展业对福州酒店业的产值贡献率是50%。已经成功举办各类展会1000多场的福州，有足够的需求去消化新增的高星级酒店。高端酒店的入驻，一定程度上会刺激酒店市场的竞争与洗牌，从长远看，对于推进福州酒店行业的整体发展会有很大好处。
商铺租金飙涨价格飙升
在商言商，缤纷的商业地产，今年为福州的投资者和使用者带来了什么呢?
拿市民最熟悉的商业地产----商铺来说，今年，早几年入手商铺的业主的荷包是鼓鼓的。今年，国内一线城市高端商铺平均租金按年计算升幅为8%，二线城市高端商铺平均租金按年升10%。然而，对这个数字，福州的商铺业主们却不屑一顾。今年福州的租金增长数字远远高于国内平均数。昨日，福州房产中介行业人士告诉记者，以前福州的商铺租约到期后增长水平基本为每年5%至10%，但现在这个数字常常翻倍。目前，在万宝商圈津泰路等人气较旺的地段，商铺月租金普遍为每月每平方米700元到800元，一些位置较好的商铺的租金已经超过每月每平方米1000元。
由于商铺租金一直在高速增长，今年初以来，高租金越发成为商家最大的成本压力，不少商家被高店租逼走。目前，福州多数商铺的出租签约期已由三年一签变为一年一签，从去年底到今年，不少经营餐饮服装店的商家无法承担业主的涨租要求，被迫从繁华地段退出。
租金在迅速上升，而商铺的价格增长速度，又将租金增长幅度远远抛在后面。目前，福州地段稍好的商铺售价达每平方米7万元到8万元。前两年宝龙沿街店面的价格为每平方米10万元到12万元，今年已经飙升至每平方米15万元。
过高的商铺销售价格直接导致了商铺销售的难度增加。记者从福州房产中介企业获悉，今年前4个月，福州商铺月均交易量同比下降20%，下半年的商铺交易量也远不如住宅的交易量，与写字楼soho等商业地产产品的火爆形成了鲜明对比。
对此情况，业内人士表示，过高的价格导致过低的收益率，是投资者开始冷对商铺的主要原因。由于售价暴涨，目前福州商铺的投资回报率为3%至4%，还不如银行低门槛理财产品的收益率，其投资价值越来越弱。商铺市场泡沫隐现，眼下福州有投资价值的商铺占商铺总量的5%至10%，不会超过10%的比例。双安房产总经理郑爱新表示。
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